Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае

метки: Ипотечный, Кредит, Ипотека, Жилье, Рынок, Кредитование, Жилищный, Россия

Список используемых источников

[Электронный ресурс]//URL: https://ex-zaim.ru/diplomnaya/ipotechnoe-kreditovanie-v-krasnoyarskom-krae/

Проблема жилья была и остается на долгие годы одной из наиболее актуальных, стоящих перед нашей страной и перед каждым ее жителем в отдельности. Как можно решить эту проблему? Один из способов — это ипотечное кредитование. К сожалению, в нашей экономической теории и практике этой проблеме не уделялось должного внимания. Только в настоящее время с переходом к рыночной экономике возникла необходимость использования ипотечного кредита как важного средства для решения жилищных проблем.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Целью данной работы является определить направления совершенствования государственного регулирования рынка ипотечного кредитования.

Объектом исследования является государственное регулирование рынка ипотечного кредитования в РФ.

Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования на примере Красноярского краевого фонда жилищного строительства.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: выявление организационно — правовых основ, созданных для развития рынка ипотечного кредитования на сегодняшний день; выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране; разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в Красноярском крае.

Анализ рынка ипотечного кредитования коммерческого банка ОАО «УРАЛСИБ»

... российских банков ведут политику развития долгосрочного ипотечного кредитования. Степень научной разработанности проблемы. В современной экономической науке проблема ипотечного кредитования представлена в трудах ... практических основ ипотечного кредитования, что служит хорошей теоретической базой для проведения исследования. Цель преддипломной практики состоит в исследовании рынка ипотечных кредитов ...

.1 Роль государства в системе ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

Предшественник Солона — Драконт (в 621 г. до н. э.) — ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.

Имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.

hypoteka

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности — но степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» — фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore potior est jure» — «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели Право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

• ипотека инвестора на инвестиции;
• ипотека «(риска» на имущество неплательщика налогов;
• ипотека на имущество опекуна;
• ипотека жены на имущество мужа;
• ипотека церкви и т. д.

Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

Ипотека как способ обеспечения обязательств

... залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ... доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои ...

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

• гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

• специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

• бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (табл. 1.1.).

Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Таблица 1.1

Классификация ипотечных кредитов

По объекту недвижимости	земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования:	приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну пли несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка; Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
По виду кредитора	банковские; небанковские
По виду заемщиков	как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям
По способу амортизации долга	постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением
По виду процентной ставки	кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.
По возможности досрочного погашения	без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа
По способу рефинансирования	Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
По срокам кредитования	В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2)
По степени обеспеченности	Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Таблица 1.2

Классификация кредитов по срокам

Вилы кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1- 10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 1 0 лет	Более 3-х лег

Преимущественно используются косвенные методы влияния на процессы, происходящие в банковской сфере и в сфере ипотечного кредитования.

Принципы участия государства в отношении банковского сектора

• не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством;
• не допускает каких-либо привилегий для отдельных кредитных организаций или их клиентов;
• строго соблюдает законодательно установленные принципы антимонопольного регулирования и поощрения конкуренции на финансовых рынках;
• обеспечивает развитие законодательных основ системы регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций;
• обеспечивает развитие законодательных норм и правоприменительной практики, препятствующих использованию банковского сектора для проведения противоправных операций и сомнительных сделок, включая отмывание доходов, полученных преступным путем.

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.

Методы кредитно-денежной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

• регулирование ставки рефинансирования;
• проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
• регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам правительства относятся:

— Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада).

Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).

• Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные.
• Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая
• Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования.
• Прямое регулирование процентных ставок.
• Стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

• Выпуск облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства.

1.2 История развития ипотечного кредитования в России

В начале XX в. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредита. Чтобы ипотечная система России достигла такого высокого уровня, понадобилось полтора века.

История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, пи общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только но более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУП вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку — 6% годовых (так называемый «указный процент»).

Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в. II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г. До отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств, в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся заданным поместьем по последней «ревизии».

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшими до отмены крепостного нрава, были:

Государственный банк, для дворянства учрежденный в 1754 г. но указу Елизаветы Петровны. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.

Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковскийкредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостном промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Таблица 1.3

Ипотечные кредитные институты в России на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Форма собственности	Организационно-правовая форма	Ипотечные кредитные институты	Род деятельности
Государственная	Казенное учреждение	Государственный дворянский земельный банк	Земельные банки
		Государственный крестьянский поземельный банк
Частная	Акционерное общество	Акционерные земельные банки
Общественная	Товарищество	Общества взаимного поземельного кредита
		Городские кредитные общества	Городские ипотечные институты
		Городские сословные банки

В общем виде система ипотечного кредита в России того периода представлена в табл. 1.3.

Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн руб. в год. В 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования — срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам — 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. — 3,5%.

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

• Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 толя 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).

• Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.
• Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).

• Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866 г.).

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Рисунок 1.1. Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в.

Модель работы кредитных обществ в России конца XIX в. представлена на рис. 1.1.

Органами управления всех частных кредитных учреждений являлись Правление и Наблюдательный комитет, избиравшиеся Общим собранием, и Оценочная комиссия, назначавшаяся Правлением. Пика своего развития кредитные общества достигли в период активного городского строительства на рубеже Х1Х-ХХ вв.

Механизм ипотечного кредитования был следующим:

• Заемщик вступал своим имуществом в кредитное общество, так как ссуда предоставлялась только члену общества.
• Заемщик подавал заявку па ссуду под залог недвижимого имущества.
• Кредитное общество производило оценку недвижимости и принимало решение о возможности выдачи ссуды, при этом размер ссуды не превышал 40-50%-стоимости заложенного имущества.
• Государственная регистрация ипотеки производилась в нотариальных отделениях при окружных (уездных) судах.
• Правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и размере процентов по облигациям, производило выпуск облигаций на основе пула ссуд.
• Заемщику предоставлялся заем в виде облигации.
• Заемщик продавал облигации на вторичном рынке.

В качестве инвестора мог выступать Государственный банк (он выплачивал 90 коп. за 1 руб. биржевой цены), а в некоторых случаях и само кредитное общество.

• Государственный банк оплачивал облигации и купоны.
• Заемщик выполнял свои обязательства по кредиту. (После выполнения заемщиком своих обязательств общество возвращало ему закладную.)
• Кредитное общество оплачивало требования Госбанка. Отличительные черты данной модели:
• заемщику предоставлялась не денежная сумма, а облигации с определенным процентом, с последующей продажей облигаций на вторичном рынке.

Следует отметить, что заемщик Мог и не продавать облигации, а получать по ним соответствующий доход;

• был сформирован фондовый рынок, имеющий надежное обеспечение — недвижимость;
• проценты по облигациям определялись кредитным обществом, несущим ответственность по своим обязательствам;
• значительную роль играло государство в лице Государственного банка, законодательно определяющего правила игры и выкупающего облигации.

Таким образом, кредит фактически предоставлялся государством, а кредитные общества выступали в роли своеобразных страховых компаний, оформлявших кредиты и гарантировавших выполнение обязательств.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг.

К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь.

К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.

1.3
Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХVIIIв.

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Ипотечная система Германии представлена в табл. 1. 4.

Таблица 1.4

Ипотечная система Германии

Частные банки	Ипотечные частные банки; кредитные банки в области судоходства; кредитные учреждения со специальными заданиями; частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства
Кооперативные кредитные учреждения	Общества взаимного кредита или строительные общества
Публично-правовые кредитные учреждения	Публично-правовые ипотечные кредитные учреждения; кредитные учреждения со специальными заданиями; публичные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства

Надежность немецких ипотечных банков обусловливается следующими критериями.

• Специализация ипотечных банков

В Германии ипотечные банки имеют возможность заниматься только кредитованием государственных структур, которое рефинансируется через государственные закладные листы, а также кредитованием под залог недвижимого имущества с оформлением ипотеки на это имущество и последующим рефинансированием путем выпуска ипотечных закладных листов. Все это дает возможность практически исключить риск неплатежеспособности эмитента закладных листов. Привилегия выпуска закладных листов обеспечивает дешевое рефинансирование ипотечных операций. Строгая структура издержек немецких ипотечных банков

• Наличие единой динамичной массы покрытия

Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Все находящиеся в обращении закладные листы одного и того же ипотечного банка имеют обеспечение в виде общей для всех закладных листов массы покрытия. Данная масса динамична, так как в нее постоянно включаются новые объекты залога под выдаваемые ипотечные кредиты, и исключается обеспечение погашенных ссуд.

• Специфика расчета залоговой стоимости

Покрытие должно гарантировать, что обязательства по выпущенным закладным листам, как в части возврата основной суммы займа, так и процентов по нему, будут выполнены вне зависимости от судьбы банка-эмитента, т. е. даже в случае его неплатежеспособности. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Оценивая качество ипотечного покрытия, банк не имеет права исходить из его актуальной рыночной стоимости, так как она отражает лишь временное соотношение спроса и предложения. Залоговая стоимость определяется как стабильная (устойчивая) стоимость, рассчитанная по принципу осторожной оценки. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью. Речь идет о специальном внутрибанковском методе определения рыночных рисков, учитывающем особенности недвижимости как объекта залога.

Кроме Германии понятие «залоговая стоимость» введено в законодательство Польши, Венгрии, Франции, Словакии, Люксембурга и Финляндии.

• Принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам

Платежеспособность ипотечного банка зависит не только от качества отдельных операции. Взаимосвязь между операциями банка не должна порождать новые риски. Для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам.

Кроме того, в Германии существует запрет досрочного возврата ссуды в течение определенного времени.

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это, прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (как правило, от 10 до 15 лет) по удобному для заемщика графику равными долями по фиксированной процентной ставке. Процентные ставки ниже рыночных в среднем на 4 пункта и составляют от 3 до 5%. Процентная ставка по кредиту тесно связана с процентной ставкой по жилищному накопительному вкладу. Как правило, ставка по кредиту превышает размер ставки по вкладу на фиксированную величину и устанавливается на весь срок погашения ссуды.

Следует отметить, что, как правило, в Германии сумма, полученная по строительно-сберегательному контракту, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50-60%) и является как бы «второй ипотекой». Остальная часть суммы ипотечного кредита финансируется за счет собственных средств заемщика, а также ипотечного кредита, взятого в ипотечном или сберегательном банке.

Общая сумма ипотечного кредита определяется стоимостью недвижимого имущества, выступающего в качестве залога. Как правило, она составляет 80-90% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся сумму приобретаемого или строящегося жилья могут быть выданы дополнительные, часто необеспеченные кредиты.

С помощью государственных премий по жилищным контрактам государство активно поощряет стремление населения осуществлять долговременные жилищные накопления.

Система финансирования жилья США — это сложный общенационального рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. и.).

Для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг. Fannie Mae — крупнейшая национальная корпорация по активам в США. Акциями Fannie Mae торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге «Standart&Poor’s 500 Composite Stock Price Index».

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была создана в 30-е гг. с целью стимулирования жилищного строительства в период Великой депрессии. Первоначальной задачей Ассоциации было обеспечение банков и финансовых компаний дешевыми ресурсами для кредитования покупки и строительства жилья. В 1968 г. Fammie Мае стала частной акционерной компанией, находящейся под надзором государственных органов, поэтому цель ее деятельности — получение прибыли.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надежности ее облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Fannie Мае выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Всего в качестве частной компании Fannie Мае привлекла в жилищное строительство около $3 трлн, ее услугами воспользовались более 43 млн семей. В 2002 г. компания выпустила для инвесторов цепные бумаги, обеспеченные ипотекой, на сумму $478,3 млрд.

В общем виде деятельность Ассоциации заключается в следующем. Кредитор направляет информацию о кредитах и графиках платежей Fannie Мае. Ассоциация проверяет, соответствует ли полученная информация условиям договора, и утверждает покупку. Затем Fannie Мае выпускает ценные бумаги в форме электронных бухгалтерских записей. Таким образом, Ассоциация берет на себя кредитный риск и риск процентной ставки, оставляя банку плату за обслуживание кредита. Обмен пулов кредитов па ипотечные ценные бумаги позволяет банкам увеличить свою ликвидность, улучшить качество структуры своих активов, увеличить доходы от обслуживания, а также дает возможность при необходимости заимствовать средства под залог ценных бумаг.

(Freddieе Маc)

Рисунок 1.2. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) создана в 1934 г. Уполномочена страховать ипотеки под жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных, начиная с 80-х гг., ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного

В качестве ипотечных кредиторов могут выступать кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (ФЖА и АДВ), либо в частных страховых компаниях.

Опыт США представляет интерес для российской практики по нескольким причинам. Во-первых, в США на сегодняшний момент действует самый большой и высокоорганизованный рынок ипотечного кредитования (закладных).

Во-вторых, система выдачи жилищных кредитов в США легла в основу ипотечных систем многих других западных стран. В-третьих, Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Мае).

И наконец, именно с развитием кредитования домовладельцев (жилищной ипотеки) экономисты связывают начало выхода США из тяжелого экономического кризиса 30-х гг. прошлого столетия.

Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Рассматривая достоинства американской модели ипотечного кредита, нельзя не учитывать сложности ее применения па российском рынке. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию в США помогло преодолеть тяжелейший финансовый кризис в стране, привлечь необходимые средства для развития экономики. Но нельзя не учитывать тот факт, что уже в 30-е гг. в США существовали и система публичной (гласной) регистрации актов, связанных с недвижимой собственностью, и институт оценки стоимости недвижимости, и система страхования как объектов недвижимости, так и сделок, связанных с ней, и сам рынок недвижимости. Недостаточное развитие этих элементов в России препятствует становлению системы ипотечного кредита. В отличие от США в России необходимо не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее инфраструктуры.

.1 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации

В постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года. Как правило, в первое время схемы работы были «псевдоипотечными». Т.е. либо гражданин, получающий кредит не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты выдавались на покупку жилья под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными).

Если в 1993г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994г. ряд банков начал на регулярной основе предоставлять населению кредиты на покупку жилья.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты и, во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных кредитов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на существование многих проблем, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России был достигнут. К сожалению, сегодня отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе “Свой дом”.

Непосредственной целью Агентства являются:

• создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
• создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения

Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

После выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998г. и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала меняться. Все большее распространение получила «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от каких-либо неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риэлтерских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение «классической» ипотечной схемы позволило существенно увеличивать сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

За два последних года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

К заметному росту рынка ипотечного кредитования на стадии его развития (2005-2006 гг ) привели несколько факторов. Среди них можно отметить следующие:

• Государственная политика.

1. Изменения в законодательстве, защищающие права кредиторов и упрощающие процедуру наложения взыскания на заложенное имущество, повысили активность кредитных организаций и позволили снизить кредитные риски, и, соответственно, проценты по кредитам, что в свою очередь сделало кредиты более доступными для населения.

• Субсидирование процентной ставки на уровне субъекта Федерации — Красноярского края сделало ипотечные кредиты доступными для части работников бюджетной сферы.
• Конкуренция среди коммерческих банков, влияние АИЖК.

1. Практически исчерпав возможности роста объемов кредитования в сфере потребительских кредитов, банки были вынуждены бороться за получателей ипотечных кредитов.

• Учрежденное Правительством России АИЖК оказало и продолжает оказывать влияние на рынок ипотечного кредитования.

Во-первых, соблюдение стандартов АИЖК при выдаче ипотечного кредита гарантировало коммерческим банкам выкуп закладной. Во-вторых, АИЖК, планомерно снижая ставки, установленные в стандартах, вынуждал снижать ставки и коммерческие банки по собственным программам. С 1 октября 2006 года была установлена новая минимальная процентная ставка по Стандартам АИЖК в размере 11,0 % годовых, т.е. практически ставки были снижены до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ по кредитам.

• Психологический фактор.

Наученное горьким опытом население нашей страны с недоверием относится ко всему новому в сфере вложения денег. Потребовались время и положительный опыт, чтобы произошли положительные изменения в массовом сознании, и заметная часть населения рискнула воспользоваться ипотечным кредитом.

год эксперты называли «стабильным и ровным». В 2006 году местный банковский рынок пережил те же тенденции, что и российский: укрупнение отрасли, появление в крае иностранных инвесторов. Главной тенденцией 2006 г. стало развитие ипотечного кредитования. Если в предыдущие годы бурный рост и интерес со стороны банков был к потребительскому кредитованию, то в 2006 году эстафетная палочка перешла к ипотеке.

В таб. 2.1 и таб. 2.2. показано количество выданных кредитов с 2005 по 2009 год

Таблица 2.1

Количество выданных кредитов с 2006 по 2009 год, тысяч (на конец периода)

Год	2006	2007	2008	2009
Количество	214,1	214,2	349,5	130,1

За 2005-2006 года на рынок ипотечного кредитования пришли и коммерческие банки (которые могут и умеют работать с вкладами населения, а также отвечают всем необходимым требованиям устойчивости и достаточности капитала).

Таблица 2.2

Поквартальный объем выданных кредитов, млн руб.

	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	Всего за год
2009	24 546	30 856	36 111	60 773	152 501
2008	150 759	188 424	198 280	118 345	655 808
2007	82 316	120 820	160 619	192 734	556 489
2006	22 995	55 542	77 114	107 910	263 561
2005	4 690	9 838	16 163	25 650	56 341

Со времени появления ипотечного кредита ставка по нему планомерно снижалась. В 2007 году минимальная ставка по программе АИЖК и ставка рефинансирования находились на одном уровне. В 2004 году средняя ставка была 17-19%, в 2005м — 14-16%, в 2006м — 10-14%. С 1 октября 2007 года ставка снижена с 14-16% до 11-14% в рублях, в долларах она была еще меньше (в «Райффайзенбанке», например, 9,25%).

Таким образом за период 2006-2007 год ставки по рублевым кредитам снизились в среднем на 1,2 процентного пункта, а по долларовым — на 0,8. На тот момент конкуренция в плане снижения ставок себя практически исчерпала.

Смягчались требования банков по объемам первоначального взноса (собственных средств заемщика).

В 2004-м требовалось не менее 40%, в 2005м — 25-30%, в 2006 году большинство банков довольствовались десятью процентами. «Сбербанк» предлагал в рамках программы «Молодая семья» снижение первоначального взноса до 5% при наличии в семье одного (или более) детей.

Как уже отмечалось, особых механизмов для дальнейшего снижения ставок в то время у банков не было, и в условиях, когда ставки по кредиту снизились, банки не могут серьезно конкурировать за счет размера процентной ставки. Поэтому банки искали другие пути привлечения клиентов. С этой целью уменьшались дополнительные единовременные расходы, такие как комиссия за рассмотрение заявки, комиссия за открытие ссудного счета. Так же развивался сервис. Срок рассмотрения заявки снизился с нескольких недель до 3-10 дней. Если раньше банки учитывали только подтверждение доходов по справке 2-НДФЛ, вводилась практика, допускающая справку о доходах по форме банка или в свободной форме. Банки стали предоставлять консультации оценщиков, страховщиков и риэлторов в одном офисе.

Расширялись линейки продуктов: предлагались кредиты с низкой процентной ставкой, без первоначального взноса, без подтверждения доходов, на покупку комнат, программы перекредитования.

Чтобы удовлетворить спрос, некоторые банки стали кредитовать под покупку квартир в строящихся домах. По схеме «застройщик-банк» стали работать «Сбербанк» и «Стройсервис-Инвест»; «Росбанк», «Монолитинвест» и «Омега».

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года, тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 — 1 п. 2008 снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г.

Даже без устранения сезонности, ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале т.г. было выдано 198,2 млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале т.г. В 2007 году прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых.

Рисунок 2.1 Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов, в % (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 года он был на уровне 67% (рис.2.1).

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября — ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ.

Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство» «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», «ОТП — Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008 года в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Рисунок 2.2 Объем выдачи ипотечных кредитов,млн. руб./квартал данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

Мы разделили Банки, которые выдали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК, на 3 группы по размерам активов, выделив при этом 3 крупнейших банка (к «малым» банкам относятся банки имеющие активы менее 5 млрд. руб. (место по активам от 300 и ниже).

К «средним» ипотечным банкам относятся банки имеющие активы 5-10 млрд. руб. (место по активам до 300).

Все банки вышеуказанных категорий, включенные в проведенный анализ выдавали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК).

В качестве «базового периода» для сравнения был определен июнь 2007 года . По данным расчетов Интерфакс по итогам ноября т.г. (данные ежемесячной отчетности банков, формы 101, 102) доля долгосрочных кредитов (сроком свыше 3-х лет) в общем объеме кредитования физических лиц существенно снизилась у «малых» ипотечных банков с 54% до 4%. Снижение доли долгосрочных кредитов также отмечено у «средних» банков с 33% до 8%. К «средним» ипотечным банкам относятся банки, имеющие активы от 5-10 млрд. руб. (место по активам до 300).

Более явная тенденция прослеживается при анализе объемов выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) различными группами банков по сравнению с июлем 2007 года (источник ЦБ РФ, (данные банков: форма 102), расчеты Интерфакс).

(см. рис. 5.).

Если в октябре т.г. объемы долгосрочного кредитования сократили «средние « и «малые» банки, то уже в ноябре т.г. коррекция долгосрочных программ кредитования была очевидна во всех категориях. Так, например, в ноябре 2008 года, по сравнению с июлем 2007 года банк ВТБ-24 увеличил ежемесячные объемы выдачи кредитов сроком более 3-х лет на 169% (-34% по отношению к октябрю т.г.) Сбербанк снизил объем выдачи долгосрочных кредитов на 34% (- 35% по отношению к октябрю т.г.), Газпромбанк увеличил выдачу всего на 11,9% (-65% к октябрю т.г.).

В этом же периоде «крупные» ипотечные банки снизили объемы выдачи кредитов свыше 3-х лет по сравнению с «базовым периодом — июнь 2007» на 43%, «средние» и «малые» на 93% и 97% соответственно.

Снижение объемов долгосрочного кредитования у «средних» и «малых» банков является долгосрочной тенденцией.

Рисунок 2.3 Доля кредитов, выдаваемых физическим лицам, сроком более 3-х лет, % данные ЦБ РФ, расчеты Интерфакс)

Мы считаем, что объем выдачи новых ипотечных кредитов в 4 квартале 2008 года поддерживается за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4-5 банков.

Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам 4 квартала 2008 года составит 71-100 млрд. руб. Итогом года станет объем выданных ипотечных кредитов в размере 608-630 млрд. руб. (для сравнения 556 млрд. руб. в 2007 году).

Рисунок 2.4 Индекс роста ежемесячных объемов выдачи кредитов, выдаваемых физическим лицам, сроком более 3-х лет, Июнь 2007=100% (данные ЦБ РФ, расчеты Интерфакс)

Объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 года составил 45,1 млрд. руб., что составляет 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов в год.

Максимальная доля рефинансирования была в 2005 году — 29%, за этот же период АИЖК приобрело 7,8 млрд. руб. или 62% от всего объема рефинансирования.

В целом, на протяжении периода 2001 г. — 9 мес. 2008 года на рынке рефинансирования присутствовало ограниченное количество игроков, ориентированных на приобретение пулов ипотечных кредитов.

Рисунок 2.5 Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб./год и объем рефинансирования ипотечных кредитов

В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк «ДельтаКредит» (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками — партнерами АИЖК.

В регионах доля Сбербанка и ВТБ 24 превышает средний показатель. Например, Уральским банком Сбербанка и ВТБ 24 в первом полугодии 2009 года было выдано более 70% ипотечных кредитов в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии. Учитывая, что многие крупные банки в прошлом году сокращали филиальные сети и закрывали офисы в регионах, можно предположить, что абсолютное доминирование двух госбанков по удельному весу выданных ипотечных кредитов на региональных рынках сохранится, по меньшей мере, до конца года.

Первый квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль — март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль — март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно).

Столичный рынок недвижимости, который служит барометром для всей страны, по итогам первого квартала 2010 года показал рекордные цифры по ипотеке. В марте, по данным Росрегистрации, в Москве с использованием ипотеки было заключено 1823 сделки купли-продажи жилья 26% от общего количества (6938 сделок).

Таблица 2.3

Регионы — лидеры по объему выданных за 2009 год ипотечных кредитов в рублях на 01.01.2010

Регион	Объем, млн рублей	Количество единиц
1. Москва	13 640,1	6 936
2. Тюменская область	11 333,5	8 440
3. Московская область	7 262,9	3 122
4. Санкт-Петербург	5 954,1	3 051
5. Пермский край	4 848,1	4 841
6. Красноярский край	4 770,1	4 298
7. Челябинская область	4 006,3	4 434
8. Новосибирская область	3 938,5	3 190
9. Краснодарский край	3 894,9	3 445
10. Свердловская область	3 886,6	3 084
11. Самарская область	3 827,0	3 752
12. Иркутская область	3 757,7	3 590
13. Алтайский край	3 462,8	4 776
14. Нижегородская область	2 914,1	2 496
15. Ростовская область	2 839,8	2 640

Это на 22% выше, чем было зарегистрировано в марте докризисного 2008 года (1,5 тыс. сделок) и в 4,3 раза больше, чем в марте 2009 года (430 сделок).

Всего с начала 2010 года в Москве было заключено 3,6 тыс. ипотечных сделок на 12,5% больше, чем за первый квартал 2008 года и втрое больше, чем за первый квартал 2009 года.

Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить свое положение на рынке, или вернуть позиции, которые они растеряли за 2009 год. В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Первый шаг уже сделан: в апреле к двум имеющимся в Москве ипотечным центрам добавилось сразу 12 новых.

Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

2.2 Анализ системы ипотечного кредитования на примере Красноярского краевого фонда жилищного строительства

ипотечный кредитование государственный регулирование

Для реализации государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем и улучшению их жилищных условий Советом администрации Красноярского края, Постановлением от 13.01.2000 г. №10-п, был учрежден Красноярский краевой фонд жилищного строительства (далее Фонд).

Для развития системы ипотечного кредитования на территории Красноярского края Совет администрации Красноярского края, Фонд и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подписали Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования № 52/РС-24-03 от 28.10.03 г. На основании данного соглашения фонд стал региональным оператором АИЖК.

Деятельность фонда регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки.

Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.).

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости) ”. В данном законе определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Деятельность Фонда находится под контролем попечительского совета, в состав которого входят депутаты Законодательного собрания Красноярского края, представители краевой и городской администраций, что обеспечивает стабильность и надежность работы Фонда. Возглавляет Фонд Генеральный директор <#»648813.files/image008.jpg»>

• Рисунок 2.7. Количество оформленных ипотечных кредитов за 2006-2008г. (шт.)

Изменение общих экономических условий негативным образом отразилось и на рынке ипотечного кредитования. Развитие жилищного кредитования под залог недвижимости наглядно демонстрирует взаимозависимость спроса и предложения: главное препятствие для ипотеки — рост цен на квартиры. На начало 2008 года наблюдалась положительная динамика роста цен. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в апреле 2008 года достигла своего максимума и составила 62 тысячи рублей. Но уже к концу года уровень цен снизился на 26%, квадратный метр стоил около 46 тысяч рублей. В марте текущего года его стоимость упала до 42 тысяч рублей. Только небольшая часть населения располагает доходами, позволяющими приобрести недвижимость. Низкий уровень доходов населения, по мнению 76% кредитных организаций края, является основной проблемой развития ипотечного жилищного кредитования.

Большинство банков изменили ипотечно-кредитную политику, ужесточили подходы к оценке платежеспособности, повысили требования по условиям кредитования. Изменились подходы в работе и главного оператора ипотечного рынка — ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК).

Были повышены процентные ставки, пересмотрены кредитные линейки, изменились условия рефинансирования ипотечных кредитов, значительно снижены лимиты рефинансирования, что не позволило увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования в запланированных темпах. В августе 2008 года программа АИЖК предусматривала ставки по ипотечным кредитам в размере 11,7%-14,45% в рублях, 9,7%-13,85% в долларах США. Уже в сентябре того же года эти показатели увеличились до 13,6%-15,1%, 11,1%-13,85% в рублях и долларах США соответственно. К концу весны показатели по ставкам выросли еще на 1-3%. Сохранение высоких ставок также является сдерживающим развитие массовой ипотеки фактором. Динамика средней базовой ставки отражена на рис. 2.8.

Рисунок 2.8 Динамика средней базовой ставки, % (ипотечные кредиты в рублях)

По данным опроса Фонда общественного мнения, 3/4 россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны. Если с текущих 14-15% годовых в рублях ставка по ипотечному кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем в три раза — с 5% до 17%12.

Рисунок 2.9 Динамика ипотечных сделок в Красноярском крае в периоде 2007-2009 годы

Вместе с тем, по объемам рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Красноярский край в течение года занимает лидирующие позиции среди всех субъектов Российской Федерации.

Таблица 2.5

Объемы ипотечного жилищного кредитования в городе Красноярске, начиная с 2005 года

	Всего		2007 год		2008 год
	штук	тыс. руб.	штук	тыс. руб.	штук	тыс. руб.
Красноярск	3475	3755883	1517	1792022	426	740179
ВСЕГО	4577	4610545	2091	2216907	696	1031378

Кроме того, наблюдается низкий уровень просроченной задолженности.

Право на получение социальной выплаты имеет гражданин, работающий по основному месту работы не менее года именно в одной бюджетной организации, указанной в абзаце 1 п. 1 ст. 2 Закона от 17.12.2004 № 13-2769 «О социальных выплатах по погашению процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий».

Таблица 2.6

Данные по социальным выплатам бюджетным работникам за 2005 -2008 годы

	Количество заявителей (согласно реестров комиссий)	Увеличение в связи с рождением ребенка — заключением брака		Уменьшение	Отказано	Количество получателей, назначенных на комиссиях за год	Субсидия прекращена по решению комиссии	Погашено кредитов
2005г.	373	9	0	1	2	361	0	—
2006г.	1243	52	0	0	2	1189	28	—
2007г.	2270	191	12	0	1	2066	50	14
2008г.	1749	302	32	3	0	1412	162	40
Итого	5635	554	44	4	5	5028	240	54

За период реализации Закона назначено 5028 социальных выплат. В настоящее время количество получателей социальных выплат с учетом того, что часть кредитов погашена или выплата остановлена по иным причинам, составляет 4734. Из общего числа получателей социальных выплат 34% — это работники сферы образования; 26 % — работники сферы здравоохранения; 13% — работники правоохранительных органов; 27 % — прочие работники бюджетной сферы.

Таблица 2.7

Распределение получателей социальных выплат по сферам деятельности

Имеют право на получение социальной выплаты на 25.11.2008г., в т.ч.:	4734	100
— работники сферы образования;	1616	34
— работники сферы здравоохранения;	1220	26
— работники правоохранительных органов;	605	13
— прочие работники бюджетной сферы.	1293	27

Законом предусмотрено, что в случае заключения брака или рождения в семье получателя субсидии ребенка, происходит пересмотр социальной выплаты в сторону увеличения. За весь период реализации Закона были пересмотрены заявления от 598 семей на увеличение социальной выплаты в связи с заключением брака или рождением детей.

Рисунок 2.10. Распределение получателей социальных выплат по сферам деятельности

Всего на социальные выплаты затрачено 362,3 млн. рублей бюджетных средств, в том числе:

• 2005 год — 2,8 млн. рублей;
• 2006 г. — 26,7 млн. рублей;
• 2007 г. — 107,8 млн. рублей;
• 2008 год — 225 млн. рублей.

В бюджете на 2008 год на реализацию Закона был предусмотрен денежный лимит с учетом корректировки в размере 225 млн. рублей.

В начале 2009 года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая ставки и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. — уже не более 40%. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. На региональном рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин:

• высокие процентные ставки;
• риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости;
• нестабильность валютных курсов;
• шаткое положение на рынке труда;

негативное информационное поле

С начала 2009 года в Фонде консультацию получили более 4500 человек. Среднемесячное количество консультаций составляет 457 человек. В начале года наблюдался рост количества консультаций, который был связан с размещенной в СМИ информацией о том, что на рынке ипотеки начался кризис. Поэтому граждане обращались именно в Фонд, а не в коммерческие банки, на предмет получения консультации о возможности оформления ипотечного кредита. В дальнейшем количество консультаций уменьшилось в период ежегодного сезонного затишья. Но начиная с июля, наблюдался рост обращений за консультациями по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет примерно на 40%.

Количество заявок, подаваемых на рассмотрение в Фонд, также увеличивалось на протяжении всего года. Максимальное количество заявок поступило в июле, минимальное в январе. Начиная с июля, так же как и количество консультаций, увеличилось количество подаваемых заявок. При этом рост составил более 35%. Однако, несмотря на значительное увеличение количества проводимых консультаций, пропорционального роста количества подаваемых заявок не наблюдалось. Начиная с августа, как и в январе, сложилась ситуация, когда большинство жителей края приходили на консультацию на волне общего ажиотажа, теперь уже вызванного снижением цен на недвижимость, падением ставки рефинансирования и, как следствие, процентной ставки по кредитам (займам) Фонда, с целью оценить свои финансовые возможности на получение ипотеки.

В 2009 году Фондом было проведено 1081 сделка. На протяжении всего года наблюдался рост их количества. Среднее число сделок, проводимых в месяц, составляет 90. Рост количества сделок произошел в конце первого полугодия. В дальнейшем количество сделок зафиксировалась в пределах диапазона от 101 до 104 в месяц.

По итогам года был произведен расчет средних параметров кредитования в каждом месяце (рис. 2.14.).

Как процентная ставка, так и ежемесячный платеж снижались в размере на протяжении всего года. В первую очередь это обусловлено неоднократным снижением ставки рефинансирования ЦБ, так как процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК, напрямую зависит от этого показателя.

Рисунок 2.11. Количество консультаций, принятых заявок, ипотечных сделок в 2009 году

При этом средний размер кредита уменьшался, тогда, как сумма первоначального взноса увеличивалась. Изменение данных показателей обусловлено снижением стоимости объектов недвижимого имущества, приобретаемых за счет ипотечного кредита.

Размер кредита и первоначальный взнос также изменялись в течение года.

Далее изучим программы ипотечного кредитования (табл. 2.5.).

В рамках ипотечных программ по Стандартам АИЖК осуществляется кредитование для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого объекта недвижимого имущества.

А так же АИЖК разработало программу по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Как работает НИС: Каждому военнослужащему — участнику ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее Федеральное управление) открывает именной накопительный счет. На именной накопительный счет ежемесячно перечисляются средства из федерального бюджета — формируются накопления. Размер накопительного взноса ежегодно устанавливается в Федеральном законе о федеральном бюджете. Размер накопительного взноса в текущем году устанавливается не менее чем накопительный взнос предыдущего года, проиндексированный по прогнозному значению инфляции, заложенному в закон о федеральном бюджете.

Таблица 2.8

Виды программ ипотечного кредитования

Наименование программы	Кредитование для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком	Ипотечное кредитование военнослужащих
Объект кредитования	квартира на вторичном рынке жилья; жилой дом с земельным участком.	квартира на вторичном рынке жилья
Максимальная сумма кредита	4 000 000 рублей	1 800 000 рублей.
Минимальный взнос	30% от стоимости квартиры; 40% от стоимости дома.	10% от стоимости квартиры, за счет накопленного взноса в НИС
Требования к заемщикам	Заемщиками могут быть дееспособные физические лица: в возрасте от 18 до 65 лет на момент окончания кредита; имеющие гражданство РФ; имеющие постоянную или временную регистрацию на территории РФ;	В качестве Заемщика по кредиту (займу), должен выступать Участник НИС — военнослужащий, включенный в реестр участников НИС.

Средства, учитываемые на именном накопительном счету, могут использоваться только на приобретение военнослужащим жилого помещения, а именно на погашение ипотечного кредита/займа (на погашение первоначального взноса и/или ежемесячных платежей).

Фонд осуществляет бесплатные консультации по всем имеющимся в работе Фонда программам ипотечного кредитования, а так же по социальным выплатам для населения Красноярского края.

С 28.04.2010 Красноярский краевой фонд жилищного строительства устанавливает новые процентные ставки по реализуемым ипотечным программам. Теперь возможно получить ипотечный кредит (заём) на приобретение квартиры или жилого дома на вторичном рынке жилья под процентную ставку от 11,5% до 12% годовых, на приобретение квартиры во вновь построенном многоквартирном жилом доме под процентную ставку от 10,50% до 11% годовых. При этом минимальный первоначальный взнос достаточно высокий и составляет от 30% при приобретении квартиры, и от 40% при приобретении жилого дома с земельным участком. Необходимо заметить, что одним из факторов, препятствующих по оценке 44% кредитных организаций развитию ипотеки является большой первоначальный взнос, который необходимо накопить заемщику.

Срок кредитования от 3 до 30 лет, возможный размер кредита (займа) от 250 000 до 4 000 000 рублей.

Каков типичный ипотечный заемщик в настоящее время?

Это семьи, имеющие детей. Стаж работы большинства заемщиков на последнем месте составляет более трех месяцев (76%), стаж от года — у 23%. Более половины — это семейные люди (51%), имеющие одного несовершеннолетнего ребенка (треть всех обратившихся).

Как правило, ипотечный кредит берется с учетом доходов обоих супругов.

Обычно приобретается либо квартира с дополнительной комнатой, тогда первоначальный взнос составляет около 50% от стоимости, либо семья покупает квартиру впервые с первоначальным взносом не более 30-40% стоимости.

Средний возраст заемщиков — 35-45 лет.

Как правило, это служащие с доходом от 20 до 60 тыс руб в месяц, большую часть которого они могут подтвердить справкой 2-НДФЛ, т.е. получают «белую» зарплату.

Ипотека в большинстве случаев оформляется на 1-2- комнатные типовые квартиры.

Средняя сумма кредита — 700-1500 тыс. руб.

Средний платеж по ипотеке — от 7до 20 тыс руб в месяц.

Средний срок кредита — 15 лет.

Можно выделить три основные категории заемщиков.

Первая группа — семейная пара 35-40 лет, семья относительно крепко стоящая на ногах, так называемый «средний класс». Совокупный доход от 50 тысяч рублей. Как правило, уже имеют жилье и накопления на первоначальный взнос. Такие люди берут ипотеку для улучшения своих жилищных условий. Такие заемщики для банка самые желанные и они без особых проблем получат кредит, но таких меньшинство.

Вторая группа: супружеские пары предпенсионного возраста 50-55 лет, есть жилье, совокупный доход редко превышает 30 тысяч рублей, есть небольшие накопления. Как правило, с помощью ипотеки родители хотят «что-то взять детям» или переехать самим в новое жилье, оставив молодым свою квартиру.

Третья группа заемщиков, самая большая по численности — молодые семьи немного моложе 30 и до 35 лет. Испытывают трудности с первоначальным взносом, своего жилья, как правило, не имеют. Причина, по которой хотят взять ипотечный кредит: не хочется больше жить с родителями или арендовать квартиру.

Ипотечный кредит хотят получить, главным образом, молодые семьи ожидаемо, именно они — движущая сила рынка недвижимости в любой стране мира. Их, прежде всего, интересует недорогое жилье небольшой площади, такую недвижимость специалисты называют «стартовой площадкой».

Но оформить ипотеку может не каждый желающий. Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита без объяснения причин, даже если клиент собрал все необходимые документы, подтверждающие его платежеспособность и надежность как заемщика. Тем не менее, одной из проблем ипотеки является отказ от выдачи кредита. Если же банк подтвердил возможность получить ипотечный кредит, на этом проблемы ипотеки не заканчиваются. Во-первых, если уровень дохода клиента высок, и он может это подтвердить официальной справкой 2-НДФЛ, проблем, скорее всего, не возникнет. Однако если высокой зарплатой он не обладает, существует ограничение в возможной сумме кредита. Серьезным препятствием в оформлении ипотечного кредита может стать и отсутствие официального источника дохода — проще говоря, человек должен быть официально трудоустроен. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры. Однако из такой ситуации можно найти выход путем привлечения созаемщиков. Если же в собственности клиента уже имеется жилье, можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости с последующей продажей этой недвижимости, или без ее продажи.

Как правило, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита лицам, имеющим за плечами судимость, даже погашенную. Никаких специальных указаний в законе на это не существует, вопрос остается на усмотрение службы безопасности банка, которая имеет однозначное мнение по этому поводу. Также можно «не беспокоиться» лицам с плохой кредитной историей.

Любое кредитование, а ипотечное особенно, — это риск. Вопрос в каждом случае решает кредитный комитет, рассматривая также и объект недвижимости. Если это ветхий фонд, здание с деревянными перекрытиями и т.п., может последовать отказ. Поэтому специалисты Красноярского краевого фонда жилищного строительства (далее Фонда) обговаривают с клиентом все возможные риски и нюансы, рекомендуют не принимать на себя финансовые обязательства по передаче задатков, а оформить денежные средства, например, как аванс продавцу, который должен быть возвращен в случае отрицательного решения.

При получении долгосрочного ипотечного кредита очень важно тщательно взвесить возможности семьи по ежемесячным выплатам, чтобы они не стали непосильной обузой. Специалисты Фонда объясняют: если клиент хочет кредит в три миллиона рублей, то, ежемесячный платеж составит 29,4 тысячи рублей в месяц в течение 25 лет! Со стороны может даже показаться, что специалисты Фонда отговаривают клиентов брать кредит. Но на самом деле лучше, если люди здраво оценят свои возможности, чем, если потом выяснится, что они не могут платить. Это точно не нужно ни банку, ни клиенту!

Еще один немаловажный момент — риски, которые банк обязывает застраховать заемщика. Многие клиенты считают, что страхование — это просто вынужденный платеж, который нужен для получения кредита. Это мнение остается до тех пор, пока с заемщиком не случается беды. Страховая компания выступает гарантом надежности, как для клиента, так и для банка. В любом случае при ипотечном кредитовании она большинство рисков берет на себя.

Надо отметить, что ипотека сегодня не общедоступна: малообеспеченным людям она пока не по плечу.

Исходя из выше изложенного в данном разделе, можно выделить следующие проблемы, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования:

• Не стабильная ситуация на рынке недвижимости;
• Снижение объемов жилищного строительства;
• Высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;
• Высокий первоначальный взнос;
• Шаткое положение на рынке труда;
• Низкий уровень доходов населения.

На сегодняшний момент ипотека для жителей города Красноярска и районов Красноярского края стала тем направлением, которое развивается достаточно динамичными темпами. Цены на жилье сейчас находятся на минимальном уровне и вряд ли упадут более сильно. Ставки по ипотечным кредитам снижаются. В жилищном строительстве прогнозируется стабилизация ситуации и небольшой рост в условиях сохранения поддержки отрасли в рамках краевых и федеральных программ, направленных на стимулирование приобретения жилья гражданами края. В 2012 году объем ввода жилых домов планируется в объеме 970,6 тыс. кв. метров, однако, не достигнет показателей 2007-2008 годов. Так что приобретение квартиры в 2010 году наиболее актуально для тех, кто в докризисный период собирался решать свой жилищный вопрос, но из-за неуверенности в завтрашнем дне отложил это на более поздний период.

Однако, Несмотря на наметившееся улучшение, 2010 год будет довольно непростым для российской экономики. Многие предприятия столкнулись с необходимостью снижать издержки и сокращать объемы бизнеса, ввиду чего доходы многих граждан страны в 2009 году сократились. Во многом дальнейшее развитие ситуации будет зависеть не только от благоприятной внешней макроэкономической конъюнктуры, но и от темпов восстановления экономики внутри страны, восстановления платежеспособного спроса. Согласно последним прогнозам Минэкономразвития России, численность безработных составит около 8,6% от экономически активного населения (в 2007 году было 6,3%).

Именно этот риск, в конечном счете, учитывается банками, что не позволяет рассчитывать на более динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Поэтому, остаются открытыми такие проблемы как, шаткое положение на рынке труда, низкий уровень доходов населения, высокий первоначальный взнос.

Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования на примере деятельности Красноярского Краевого фонда жилищного строительства

.1 Совершенствование государственной политики на рынке ипотечного кредитования

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Выделим следующие направления совершенствования государственной политике на рынке ипотечного кредитования:

• Ограниченная платежеспособность населения.

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

• Низкие объемы строительства и ввода нового жилья (в среднем за год должен быть прирост для России 145 млн. квадратных метров в год, пока же выполняется только третья часть).

Для решения этой проблемы необходим комплексный подход. Политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям. В качестве главных из них необходимо отметить: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

• Недостаточно низкие проценты по кредиту в сравнении с США и Западной Европой, где процентные ставки на уровне 3-7 % годовых.

Сегодня в России можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых в долларах и 9-20% в рублях. Естественно банки постепенно идут на снижение ставок. С приходом иностранных инвесторов на российский рынок можно будет ожидать существенного понижения процентных ставок.

• Психологические факторы.

Население просто боится брать в долг такие большие суммы на 15-20 лет, опасаясь неопределенности как в экономической стабильности в стране, так и в своей жизни. Население просто боится в итоге остаться без жилья. Однако известны лишь единичные случаи потери квартиры, так как банки в первую очередь заинтересованы в получении выданных на покупку квартиры кредитных денежных средств.

• Несовершенное законодательство.

Необходимо внесение изменений в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и прав заемщиков. Серьезные препятствия для банков существуют в кредитовании нового и недостроенного жилья, где, еще не существует права собственности на жилье и не может быть наложено обременение. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства тормозят развитие ипотечного кредитования.

Для дальнейшего развития ипотечного кредитования необходим комплексный подход. Нужно информировать людей, повышать их доходы, убрать бюрократические барьеры. Кроме того, необходимо отладить системы предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.

Далее приведем примеры расчетов по стоимости ипотечного кредита для среднестатистической семьи с двумя детьми и при совокупном доходе супругов — 30 000 руб.

Таблица 3.1

Расчеты по стоимости ипотечного кредита

	расчет ипотечного кредита на текущих условиях	расчет ипотечного кредита, если срок займа — 50 лет (опыт Великобритании)	расчет ипотечного кредита, если ставка по кредиту — 5% годовых
Средняя сумма займа	1 500 000 руб.	1 500 000 руб.	1 500 000 руб.
срок займа	15 лет	50 лет	15 лет
Ставка	10,5 % годовых	10,5 % годовых	5% годовых
ежемесячный платеж составит	17 500 руб.	14 400 руб.	8 728 руб.

По данным таблицы видно, что увеличение срока займа не может привести к увеличению объемов кредитования, так как разница платежами равная 3100 руб. не столь существенна.

Если же сократить процентную ставку до 5%, то ежемесячный платеж по кредиту сократиться почти в два раза и составит 8 728 руб. Полученный результат показывает, что данный метод наиболее эффективен.

Поэтому призывы руководства страны к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту, понятны и близки банкам — участникам ипотечного рынка. Снижение ставок призвано оживить экономику, дать ей импульс в преодолении кризиса, решить многолетнюю жилищную проблему. Однако речь должна идти не о директивном установлении уровня процентных ставок, определенных нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без вмешательства государства. Рациональнее было бы не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка и обеспечение его ликвидности по рыночным ставкам.

Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка — это хорошо, но для рынка при сохранении нынешнего уровня инфляции результат может быть отрицательным. Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка — это хорошо, но для рынка при сохранении нынешнего уровня инфляции результат может быть отрицательным. На 15 февраля 2010 года годовая инфляция составила 7,6%. По прогнозам Минэкономразвития, уровень инфляции в 2010 году составит 6,5-7,5%. Но, по оценкам S&P, в ближайшие два года российская инфляция снова может разогнаться до 12%. А желанные 5-6% маловероятны для страны, по крайней мере, в ближайшие четыре-пять лет. Для инфляции есть все предпосылки. С одной стороны, конкуренция в реальном секторе все такая же низкая, а бизнес по-прежнему ориентирован на максимальные прибыли. С другой стороны, рост цен подстегнула власть, повысив пенсии и зарплаты в общественном секторе. Дополнительный фактор — приток иностранной валюты, что способствовало росту денежной массы.

В рыночной экономике решающее слово должно все же оставаться за рынком. Доступная процентная ставка может быть достигнута за счет нормальной конкуренции. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в поддержку его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока, и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.

«Молодой возраст» ипотечных ценных бумаг объясняет их сравнительную малоизвестность и малочисленность на рынке. Однако, при условии поддержки на рынке, число этих бумаг будет расти, они будут все более востребованы инвесторами и в итоге могут стать важным фактором динамичного развития ипотеки при одновременном снижении процентных ставок.

Решающее слово в поддержку ипотечных ценных бумаг должны сказать специально созданный государством институт развития рынка ипотеки — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию <http://clck.yandex.ru/redir/AiuY0DBWFJ4ePaEse6rgeAjgs2pI3DW99KUdgowt9XvqxGyo_rnZJvhsvJTi9SUbVzE-08e_XRQ6b5UUPQlD5pJ_opSMPVyerw8C6filkDCU4H7m7B5Jm-Au-gmiGn8xXfHnnbzh4mNEfXUF9-LkCvZW9LtWkFL3?data=UlNrNmk5WktYejR0eWJFYk1LdmtxbE13S202SVpnaGdfeGJSZmhRUTdOd21qZ2FKUk1ZdGU4eFhnVjgzcWhveU5NcUJNeHhwVFFxUW5ubGFfUmlhZkd2dk9UZEl2dWJC&b64e=2&sign=ef8f1490c61fc485c291ea353b58228c&keyno=0>

— и регуляторы рынка — Банк России и Федеральная служба по финансовым рынкам. Именно они, по мнению банковского сообщества, своей принципиальной позицией должны продемонстрировать решимость реальными мерами развивать ипотеку, что вызовет рост интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Давая «зеленый свет» этому финансовому инструменту, Банк России создаст условия для масштабного запуска механизма рефинансирования ипотеки, что, в свою очередь, оживит рынок, сделает его инвестиционно привлекательным и тем самым создаст объективные условия для снижения рисков в глазах инвесторов.

Результат усилий, предпринятых в этом направлении, легко предсказуем: ипотечное кредитование будет пользоваться спросом, возрастет конкуренция, и в итоге ставки по ипотечным кредитам будут снижаться до оптимального, доступного массовому клиенту уровня.

Именно на таких условиях и именно таким образом в ипотеке может и должен заработать механизм рыночного регулирования, который в дальнейшем сам, по объективным законам, будет определять масштаб и динамику ипотеки в России.

Так же, считаем нужным, отметить следующее: главенствующую роль в доступности кредитов играет наличие платежеспособного спроса со стороны населения, и, в первую очередь, рядовых граждан, так называемого среднего класса. Платежеспособность же появится только при повышении производительности труда, которая повысится лишь при модернизации всей экономики РФ.

Однако с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремится воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.

3.2 Совершенствование государственного регулирования ипотечного кредитования Красноярского краевого фонда жилищного строительства

Большая доля ипотечных кредитов, благодаря которой на сегодняшний день Красноярский край — лидер среди субъектов федерации по объемам кредитования, выдана именно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Такой повышенный спрос на государственную ипотеку специалисты объясняют гибкостью программы АИЖК на фоне других схем кредитования.

Красноярский краевой фонд жилищного строительства в рамках приведенных направлений совершенствования государственной политики на рынке ипотечного кредитования целесообразно внедрить следующие изменения в свою деятельность:

1. В области ограниченной платежеспособности населения:

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в данном направлении уже действуют некоторые механизмы.

Наиболее известный в крае механизм поддержки граждан, приобретающих жилье, начал действовать в 2005 году в рамках Закона «О социальных выплатах по погашению процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий». Этот закон позволял значительно сократить затраты бюджетных работников на оплату процентов по кредитам, полученным на жилье. В рамках этого закона социальные выплаты получают 4809 человек. Ежемесячно в Фонде рассматривается около 40 заявлений об увеличении размера социальных выплат в связи с рождением ребенка или регистрацией брака. Из 4809 человек в связи с регистрацией брака за весь период реализации закона выплаты были пересмотрены для 70 заявителей, а в связи с рождением ребенка — для 925.

Впрочем, действие этого закона в части назначения социальной выплаты было приостановлено в связи с вступлением в силу другого нормативно-правового акта — Закона Красноярского края «О социальных выплатах по погашению основного долга по кредитам (займам), привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий», который начал действовать с февраля нынешнего года. Прежняя программа актуальна лишь в отношении тех, с кем заключены договоры на получение социальной выплаты, и пересмотр размера социальных выплат по ней осуществляется в связи с изменением состава семьи, пользующейся такими социальными выплатами. Новая программа во многом повторяет требования к заявителю, предъявлявшиеся в рамках программы по погашению процентной ставки. Выплаты предоставляются один раз в год в течение пяти лет. Поскольку программа социальных выплат на погашение основного долга по кредитам действует относительно недавно, то и участников ее пока немного. Социальные выплаты здесь получают 59 человек. Причем, двоим получателям, размер выплат уже увеличен в связи с рождением ребенка.

Кроме социальных выплат работникам бюджетной сферы, подобные же льготы полагаются и многодетным семьям. Специальная программа, направленная на поддержку больших семей, действует в рамках Закона Красноярского края «О предоставлении социальных выплат на оплату процентной ставки по кредитам, привлеченным гражданами, имеющими пятерых и более детей, на улучшение жилищных условий». В рамках данной программы обеспеченность общей площадью на одного человека в семье должна быть такой же, как и в рамках социальных программ для бюджетников. Пока социальная поддержка в рамках этой программы оказывается одной семье. Заемщик сам оплачивает проценты по кредиту, а потом на основании отчетов банка сумма возвращается в семейный бюджет за счет социальных выплат. Поддержка оказывается таким семьям вплоть до погашения кредита.

Значительно упростили выдачу ипотечных кредитов нововведения, которые начали действовать с февраля текущего года. А именно, использовать средства материнского капитала разрешили на стадии приобретения жилья, а не как раньше только в качестве погашения уже существующего долга перед банком. Средства материнского капитала можно использовать в качестве первоначального взноса. Для оформления ипотечного кредита через краевой фонд необходимо иметь 30% собственных средств от стоимости жилья. С февраля те, у кого есть сертификат на материнский капитал, могут оформить кредит, имея на руках не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. В поддержку государственной ипотеке действующей программой «Материнский капитал» за прошлый год воспользовались 56 женщин. Однако нововведение не коснется тех, кто уже взял ипотечный кредит — владелицы сертификата на материнский капитал сохранят право использовать средства в счет его гашения.

На сегодняшний день правительством созданы и реализуются различные социальные программы для военнослужащих, призванные обеспечить их жильем. Так, в августе 2004 года, по поручению Президента Российской Федерации, был принят Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Специально для этого, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) разработало программу «Военная Ипотека». Программа «Военная ипотека» обеспечивает военнослужащему получение ипотечного кредита на сумму, достаточную для приобретения благоустроенного жилья эконом-класса, независимо от того, какие доходы он получает. Как первоначальный взнос, так и ежемесячные платежи по кредиту военнослужащий выплачивает не из своих доходов, а за счет средств со своего именного счета участника накопительно-ипотечной системы. Максимальная сумма кредита составляет 2 млн. рублей. Сумма кредита рассчитывается с учетом индексации взносов будущих лет на основании прогнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. По информации, полученной от ФГУ «Росвоенжилье», по состоянию на 1 января 2010 года по программе «Военная ипотека» партнерами Агентства было предоставлено военнослужащим 1635 кредитов и займов, Агентством выкуплено 677 закладных на сумму 1,439 млрд. рублей. В перспективе планируется расширить диапазон действия программы «Военная ипотека» в плане приобретаемого жилья, чтобы помимо квартир на вторичном рынке заемщики могли приобретать и жилые дома с участками, а также использовать кредитные средства на участие в долевом

В дополнение к уже действующим механизмам целесообразно было бы разработать ипотечную программу для молодых.

Как известно, для молодых семей стоит остро жилищный вопрос, а получить жилье <http://www.ipoteka-agent.ru/articles/etaps/> или ипотечный кредит не всегда реально по некоторому ряду причин. Например, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Да и банки не хотят рисковать, так как доход молодых специалистов нестабилен.

В последнее время разрабатываются и появляются ипотечные программы, более доступные для молодежи. А это большой плюс, например, в настоящее время разрабатываются программы без первоначального взноса.

Так, например, нельзя не отметить ипотечную программу молодая семья, для семей возраст одного из супругов не более 35 лет, она позволяет взять ипотечный кредит по низким процентным ставкам по кредитам.

А если в семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет составлять — 10% от стоимости квартиры. При рождении ребенка предоставляется отсрочка в погашении долга до 5 лет, при этом увеличивается общий срок кредитования и т.п.

Так же следует разработать программу для молодых специалистов, к примеру, льготная программа «Жилье молодым специалистам» — накопительная программа для тех, у кого нет средств для единовременного внесения первичного взноса. Срок накопления — не менее 18 месяцев. Будущий заемщик должен накопить 1/3 от стоимости покупаемого жилья. Молодой специалист по этой программе имеет льготную процентную ставку. Жилье может приобретаться как на первичном, так и на вторичном рынке. После накопления, заемщику выдается недостающая сумма в виде денежного займа со сроком погашения до 10 лет. Срок погашения рассчитывается, исходя из финансовых возможностей заемщика по погашению денежного займа. К категории Молодой специалист относятся граждане, имеющие специальное образование и работающие по специальности не менее 3-х лет.

2. В области стимулирования строительной отросли:

Так же на сегодняшний день уже действуют следующие законы и программы.

Последний из принятых социальных законов — «О дополнительных мерах по стимулированию строительной отрасли Красноярского края в 2009-2010 годах» — вступил в силу 3 августа 2009 года. Закон действует в отношении граждан, заключивших кредитные договоры (договоры займа) и приобретающих жилье у компании-застройщика либо участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов высокой степени готовности после вступления в силу упомянутого закона. Социальные выплаты в рамках этой программы предоставляются получателям только до 31 декабря 2010 года. Поэтому чем раньше заемщик оформит все документы, тем больше получит социальных выплат. Документы от граждан, которые претендуют на получение такой выплаты, принимаются до 31 августа 2010 года. Размер выплаты зависит от ряда факторов: от фактически приобретаемой площади жилья на одного члена семьи, но не более 22 кв. м, от количества членов семьи, от средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, от процентной ставки по кредиту. Социальная выплата предоставляется в том случае, если в совместной собственности супругов имеется не более одной квартиры, либо в личной собственности одного из супругов — не более одной квартиры. При этом второй супруг в личной собственности квартиры не имеет. Если семья уже получает социальную выплату по другой краевой программе, то претендовать на выплату в рамках поддержки строительной отрасли заемщик не может.

На сегодняшний день Фонд осуществляет ипотечную программу «Новостройка», в рамках которой объектом кредитования является жилое помещение во вновь возведенном многоквартирном доме 2007 и позже года постройки или на стадии окончания строительства. Данная программа предусматривает уменьшение процентной ставки по ипотечному кредиту при заключении кредитного договора, а так же при соблюдении ряда условий.

В дополнение к уже действующей программе Красноярскому краевому фонду жилищного строительства следует принять участие в программе «Стимул», разработанной АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилье. В рамках программы «Стимул» банкам предоставляются целевые займы АИЖК для финансирования строительства и выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах. Банкам гарантируется возврат выданных кредитных средств за счет участия в программе гаранта по сбыту, который обязуется выкупить нереализованное жилье по цене, установленной Минрегионразвития для конкретного региона. Программа предусматривает минимальные ставки по кредитам — 9,5-11%, которая может быть понижена ещё на 1% при соответствующих условиях. АИЖК принимает на себя обязательства рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банками после завершения строительства. Программа «Стимул» обеспечивает строителям средства для завершения проектов, населению — жилье по доступным ценам, банкам — своевременный возврат кредитных средств.

Так же Красноярский краевой фонд жилищного строительства должен разработать программу, в которой сделать упор на приобретение жилья на первичном рынке, в том числе использовать ипотечный механизм при развитии в крае малоэтажного строительства.

Сейчас в России доля малоэтажного строительства занимает 40% строительного рынка, тогда как в Европе 60%. Нам нужно выходить на аналогичные параметры.

Развитие малоэтажного строительства способно дать мультипликативный экономический эффект и дать «продержаться на плаву» застройщикам, а по цепочке подтянуть многие экономические сферы.

Именно в экономически сложные периоды развитие загородного строительства позволило многим странам восстанавливать экономику. В частности, в 30-е годы в США ставка на инфраструктурное развитие и миграция людей из городов в малоэтажные пригороды способствовала выходу страны из глубокого кризиса. Это не просто поддержка застройщиков, это и вывод на рынок новых строительных технологий, стройматериалов.

Все эти меры должны помочь стабилизировать ситуацию на строительном рынке. Это позволит возводить столько жилья, сколько необходимо. Да и сама строительная отрасль заработает в полную силу, что в свою очередь не может не сказаться на общем состоянии экономики станы и нашего края в том числе. Благодаря всем этим программам в 2010 году красноярский краевой фонд жилищного строительства планирует выдать 1750 ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 млрд рублей.

3. В области преодоления психологических факторов:

Красноярскому краевому фонду жилищного строительства следует активно информировать население об ипотеке не только с помощью буклетов, собственной газеты и сайта, но и задействовать средства массовой информации, а именно опубликовывать свои статьи об ипотечном кредитовании в различных платных и бесплатных изданиях, давать интервью на местных каналах телевидения, в целях решения проблемы низкой осведомленности потребителей о продукте.

Так как, менталитет наших людей долгие десятилетия формировался под прессом советского строя. Само понятие «богатство», «достаток» считалось чем-то постыдным. К тому же, к сожалению, в обществе сформировалась привычка думать самостоятельно и полагаться на собственные силы. И сегодня люди не всегда могут трезво оценить свои возможности. Им надо помочь определиться даже с тем, как они могут собрать деньги на первоначальный взнос. Понятно, что не у каждого достаточные средства сразу есть в наличии, но есть, же масса других вариантов — поручительство, ценные бумаги, активы, жилье, которым можно распорядиться, чтобы набрать необходимую сумму. А наш среднестатистический человек часто даже не знает, что обозначает слово «активы». Нужно объяснить обществу, что ипотека — это не панацея, а просто хороший инструмент для решения жилищных проблем. Необходимо создать в обществе нужный психологический настрой, чтобы люди не воспринимали ипотеку как очередную государственную программу, вроде обеспечения каждой советской семьи квартирой к такому-то году, или возможность обогатиться для банкиров.

Многие граждане просто не видят разницы между жилищным кооперативом, застройщиком, который предлагает долевое участие в строительстве, и ипотечным банком. Увы, но это факт, большинство людей рассуждают именно так: нет денег, причем полной суммы — нет квартиры. Желание разобраться в теме детально и выяснить свои реальные возможности возникает у единиц. Поэтому для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненные возможности, в том числе и ипотеку.

В ходе проведенного дипломного исследования было выявлено следующее.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.

Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

В постперестроечной России интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился с 1993 года.

Законодательная база ипотечного кредитования в России представлена Конституцией РФ (1993г.), Гражданским Кодексом РФ и иными нормативными актами.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости).

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования. Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Рост Российского рынка ипотечного кредитования на стадии его развития наиболее заметен в 2006 году. Так за 2005-2009 годы объем выданных ипотечных кредитов равен следующим цифрам: 2005г — 56 341млм. руб., 2006г — 263 561млн. руб., 2007г — 556 489 млн. руб., 2008г — 655 808 млн. руб., 2009г — 152-501 млн. руб.

Столичный рынок недвижимости, который служит барометром для всей страны, по итогам первого квартала 2010 года показал рекордные цифры по ипотеке. В марте, по данным Росрегистрации, в Москве с использованием ипотеки было заключено 1823 сделки купли-продажи жилья 26% от общего количества (6938 сделок).

Это на 22% выше, чем было зарегистрировано в марте докризисного 2008 года (1,5 тыс. сделок) и в 4,3 раза больше, чем в марте 2009 года (430 сделок).

Всего с начала 2010 года в Москве было заключено 3,6 тыс. ипотечных сделок на 12,5% больше, чем за первый квартал 2008 года и втрое больше, чем за первый квартал 2009 года.

Для развития системы ипотечного кредитования на территории Красноярского края Совет администрации Красноярского края, Фонд и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подписали Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Начиная работать, сотрудники Фонда и предположить не могли, что ипотека будет настолько популярна среди жителей края. За весь период работы Фондом оформлено более 5500 ипотечных жилищных кредитов на сумму почти 6 млрд. рублей. Из них:

• г. — 140 кредитов на 78 млн. рублей;
• г. — 1650 кредитов на 1,284 млрд. рублей;
• г.

— 2070 кредита на 2,184 млрд. рублей.

г. — 696 кредитов 1,031 на млрд. рублей.

В 2009 году Фондом было проведена 1081 сделка, причем на протяжении всего года наблюдался рост их количества. В конце первого полугодия начался рост проводимых в месяц сделок до 104. Сумма всех выданных ипотечных кредитов составила 1,177 млрд рублей — плановый показатель был превышен на 35%.

В рамках ипотечных программ по Стандартам АИЖК осуществляется кредитование для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого объекта недвижимого имущества

Типичные заемщиками ипотечных кредитов — это семьи, имеющие детей. Стаж работы большинства заемщиков на последнем месте составляет более трех месяцев (76%), стаж от года — у 23%. Более половины — это семейные люди (51%), имеющие одного несовершеннолетнего ребенка (треть всех обратившихся).

Как правило, ипотечный кредит берется с учетом доходов обоих супругов.

Ипотечный кредит хотят получить, главным образом, молодые семьи ожидаемо, именно они — движущая сила рынка недвижимости в любой стране мира. Их, прежде всего, интересует недорогое жилье небольшой площади, такую недвижимость специалисты называют «стартовой площадкой».

Надо отметить, что ипотека сегодня не общедоступна: малообеспеченным людям она пока не по плечу. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры. Серьезным препятствием в оформлении ипотечного кредита может стать и отсутствие официального источника дохода — проще говоря, человек должен быть официально трудоустроен.

На сегодняшний день успешное развитие ипотеки упирается в некоторые препятствия. Основными факторами можно назвать следующие:

• Ограниченная платежеспособность населения;
• Низкие объемы строительства и ввода нового жилья;
• Недостаточно низкие проценты по кредиту;
• Психологические факторы;
• Несовершенное законодательство.

А так же на основании расчетов стоимости кредита мы сделали вывод, чтобы сделать ипотеку доступнее необходимо снизить процентные ставки. Доступная процентная ставка может быть достигнута за счет нормальной конкуренции. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Результат усилий, предпринятых в этом направлении, легко предсказуем: ипотечное кредитование будет пользоваться спросом, возрастет конкуренция, и в итоге ставки по ипотечным кредитам будут снижаться до оптимального, доступного массовому клиенту уровня.

Так же, считаем нужным, отметить следующее: главенствующую роль в доступности кредитов играет наличие платежеспособного спроса со стороны населения, и, в первую очередь, рядовых граждан, так называемого среднего класса. Платежеспособность же появится только при повышении производительности труда, которая повысится лишь при модернизации всей экономики РФ.

Для дальнейшего развития ипотечного кредитования необходим комплексный подход. Нужно информировать людей, повышать их доходы, убрать бюрократические барьеры. Кроме того, необходимо отладить системы предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.

В Красноярском крае, значительно, должны упростить выдачу ипотечных кредитов нововведения, которые начали действовать уже с февраля текущего года. А именно, использовать средства материнского капитала разрешили на стадии приобретения жилья, а не как раньше только в качестве погашения уже существующего долга перед банком.

Значительную поддержку ипотечному кредитованию в крае оказали и принятые законы. Так 5000 бюджетных работников получали и получают социальные выплаты на погашение процентных ставок по кредитам, выданным на покупку жилья. С начала года вступил в силу закон, позволяющий получить социальную выплату бюджетникам на погашение основного долга.

К тому же доступнее ипотека стала благодаря возможности реструктурировать долг заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации.

Запущена в работу программа «Военной ипотеки»».

Новшеством в рамках антикризисных мер стал закон «О дополнительных мерах по стимулированию строительной отрасли Красноярского края в 2009-2010 годах», который предполагает возмещение доли кредита, полученного на участие в долевом строительстве или на покупку жилья от застройщика.

Благодаря всем этим программам в 2010 году красноярский краевой фонд жилищного строительства планирует выдать 1750 ипотечных кредитов на общую сумму 1,4 млрд рублей.

В дополнение к уже действующим программам Красноярскому краевому фонду жилищного строительства в рамках совершенствования государственной политики на рынке ипотечного кредитования целесообразно внедрить следующие изменения в свою деятельность: разработать ипотечную программу для молодых семей и молодых специалистов; принять участие в программе «Стимул», разработанной АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилье; использовать ипотечный механизм при развитии в крае малоэтажного строительства; активно информировать население об ипотеке не только с помощью буклетов, собственной газеты и сайта, но и задействовать средства массовой информации, а именно опубликовывать свои статьи об ипотечном кредитовании в различных платных и бесплатных изданиях, давать интервью на местных каналах телевидения, в целях решения проблемы низкой осведомленности потребителей о продукте.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) http://www.consultant.ru

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) <http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=95574> и (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) <http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89528> http://www.consultant.ru

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010) http://www.consultant.ru

4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) http://www.consultant.ru

• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ http://www.consultant.ru
• Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» http://www.consultant.ru
• Федеральный закон №117-ФЗ от 20 августа 2004г.

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» http://www.consultant.ru

• Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» http://www.consultant.ru
• Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 N 753 (с изм.

от 27.08.1999) «О Федеральной целевой программе «Свой дом» http://www.consultant.ru

10. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302) http://www.consultant.ru

• Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций» от 31 марта 2004 года N 112-И http://www.consultant.ru
• Доклад Уполномоченного по правам человека в Красноярском крае в 2007 году «О положении с обеспечением прав человека в Красноярском крае в 2007 году» http://www.upchkk.ru/library/proceedings/7

— Постановление администрации Красноярского края от 13.01.2000 № 10-П (ред. от 20.04.2006) «О создании Красноярского краевого фонда жилищного строительства» Постановление администрации Красноярского края от 20.04.2006 N 88-П о внесении изменений в Постановление администрации Красноярского края от 13.01.2000 № 10-П» О создании Красноярского краевого фонда жилищного строительства»

14. Устав Красноярского краевого фонда жилищного строительства (в ред. Постановления администрации края от 01.03.2000 № 141-П)

15. Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. С. 470.

16. Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия, 1978. Т. 28. С. 182.

17. Боровой С.Я. Кредит и банки России. — М.: Госфппиздат, 1958. С. 180. Там же. С. 178.

• Бахрушин С. «Торговые крестьяне XVII в.». — М.: 1954. Научные труды. Т. 2. С. 130.

19. Белоглазовой Г.Н Д. Хуммеля, Т. II. Никитиной, К. Бергер Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России/- СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2002. С. 326.

20. Васильев Л.С. История Востока.: В 2 т. М. — Высшая школа, 1994. Т. 1. С. 95

• Кужижановский И.О. О ипотечном праве. Годичный торжественный акт в Императорском Санкт-Петербургском университете. — СПб., 8.02.1885 г.

22. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки » России //Деньги и кредит. 2003. № 12. С. 67-68.

• Мехряков В.Т. Развитие кредитных учреждении в России. — М.: Дека, 1996. С. 35-36

24. Савинской Н.А. д. э. п., профессора, д. э. н., профессора Г. Н. Белоглазовой Банковский сектор России: от стабильности к эффективности / Т. 2. С. 55.

25. Сербина К. Очерки из социально-экономической истории русского города. — М.-Л.: 1951. С. 28.

26. Симионова Ю.Ф.. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие \ — М.: ИКЦ «Март»; Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2008. — 240 с. (Серия «Безупречные документы»)

27. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — Спб.: Питер, 2009. — 208 с.: ил. — (Серия «Учебное пособие).

• Рид Э. Коммерческие банки. — М.: Прогресс, 1983. С. 358.
• Ужегов А.П.

Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2007. С. 89-92.

30. Цыяииа Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М: Финансы и статистика, 2008. С. 13.

31. Публичные займы довоенной России // Вестник финансов. 1926. №6. С, 131.

32. http://krasgilfond.ru/contact/ Официальный сайт Красноярского краевого фонда жилищного строительства

33. http://www.ahml.ru Официальный сайт Федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК)

• http://www.admkrsk.ru Официальный сайт администрации города Красноярска

35. http://www.Gosstriy.gov.ru\Hypoteque\History\html